首付压力最大的北上广深,会执行“认房不认贷”吗?

如果执行,北上广深二套房首付款

平均将从435万元降至195万元

“认房不用认贷”政策措施,将被推动落地。这也意味着,在一些热点城市执行多年的“认房又认贷”政策,即将迎来松动。

8月25日,据新华社消息,近日住房和城乡建设部、中国人民银行、金融监督管理总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》(简称《通知》),推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。

“将使更多购房人能够享受首套房贷款的首付比例和利率优惠,有助于降低居民购房成本。”住房城乡建设部表示,此项政策,能更好满足刚性和改善性住房需求。

“若地方加快‘认房不认贷’执行速度,将有利于带动需求入市,核心城市楼市‘金九银十’行情可期。”中指研究院市场研究总监陈文静告诉《中国新闻周刊》。

对“卖一买一”人群影响较大

《通知》提到,家庭成员在当地名下无成套住房的,不论是否已利用贷款购买过住房,银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策,即“认房不用认贷”。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示,观察地方上出台的楼市优化政策比较多,尤其是一些二线城市持续发布政策,但是市场方面依然很期待高层有更为统一的政策。此次三部门出台政策,明确定调,对于后续各地房地产政策的出台具有很好的指导价值。

2023年以来,三四线城市房地产限制性政策已基本放开,但据中指研究院统计,北京、上海、广州、深圳、西安、厦门、成都等十余个重点一二线城市仍执行“认房又认贷”。

“认房又认贷”是指,除了名下有房再买房算第二套之外,如果名下曾有房贷,无论是否结清,再贷款买房都会被认定为第二套,首付比例、房贷利率都会调高不少,对外地有过贷款记录本地无房和“卖一买一”人群影响较大。

“‘认房又认贷’误伤了很多刚需与改善性住房需求,使不少无房户执行二套房房贷政策,提高了贷款门槛和房贷利率,不利于购房需求实现。”首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池告诉《中国新闻周刊》

据易居研究院梳理,在“认房又认贷”条件下,北京、上海、广州、深圳普通住宅二套房首付比例分别为80%、70%、70%、70%,比首套首付高出40%~45%,房贷利率差最高达到了70BP。

若上述城市均实施“认房不认贷”,二套房首付比例可从73%(北上广深平均数据,以下同)降至33%。按600万总价的房源计算,首付款将从435万元降至195万元,可以降低55%的资金支付压力。房贷利率从5.03%降至4.50%。按一线城市二套房平均贷款本金405万元计算,月供额将从21816元降至20521元,即减少1295元/月,30年累计减少47万元。

首付压力最大的北上广深,会执行“认房不认贷”吗?

“若一线城市积极调整认房又认贷政策,其将通过降低首付款和降低月供款等渠道产生显著的减负效应。”严跃进说。

“认房又认贷”是上一个房地产政策调整周期的产物。

2010年5月26日,为落实《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,住建部联合人民银行、原银监会出台《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》,明确二套房认定以家庭为单位,对“借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房,又申请贷款购买住房的”,贷款人应对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策。

“认房又认贷”开始作为楼市限制性措施,被许多城市采纳,但政策松紧存在差异。北京首次出现“认房又认贷”是在2010年7月,第二次是在2017年3月,沿用至今。北京、上海两地对二套房界定标准最严,即全国有住房贷款记录的,无论是商贷还是公积金贷款,已结清还是未结清,均记作一套。

在此前两轮房地产市场调控周期中,“认房又认贷”就像个阀门,极大影响热门城市楼市活跃度。当房地产面临过热情形时,出来降温,市场低迷则退出舞台。

据贝壳研究院数据,2016年末、2017年初一线城市相继重启“认房又认贷”之后,2017年深圳、上海及北京全年二手住宅成交量同比分别下降34%、57%及49%。

从成交价格看,“认房又认贷”有效遏制了房价上涨。北京在两次启动“双认”之后,二手住宅成交均价都经历了约1年的下跌期,房价累计跌幅均达到15%。

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